2021年，房企对费用支出和成本管控的重视更加突出，究其原因，无非是两方面，一是现金流的压力下房企不得不精打细算，尽可能的压缩非必要的现金支出，以保证企业资金周转。二是行业利润率持续走低，企业需要通过减少费用支出提升利润空间，在地产黄金时代，房企利润率较高，对费用管控的关注度并不高，管理上较为粗糙，但随着行业发展逐渐步入成熟阶段，利润率回落，企业对管理上的重视也愈加突出，向管理要红利已经成为行业共识。

降本增效成共识

头部房企成本管控优势明显

2021年E50房企三费费用率（不包含资本化利息）平均值为10.1%，较2020年基本持平，整体而言，自2018年以来，房企三费费用率持续下降，但2021年下降程度有所趋缓，近六成房企三费费用率降低，分项来看，管理费用率和财务费用率下将较为明显，但销售费用率基本保持不变。

从不同三费费用率（包括资本化利息，以下同）企业分布来看，三费费用率在10%以下的企业有5家，较2020增加2家，分别是中国海外发展、绿地集团、碧桂园、万科和华润置地。10%至20%之间的企业有23家，20%以上企业12家，2021年房企三费费用率主要分布在10-20%之间。结合营业收入的规模来看，头部房企在成本管控上有明显的优势，三费费用率低于10%的均是销售额排名靠前的房企，头部企业拥有规模和资源优势，一方面，体量较大能够带来规模效应，在各方面的议价和管理成本上有具有一定的优势，如碧桂园、万科等。另一方面、头部房企的品牌力强 ，市场认可度高，不管是销售还是融资上都能够获取更多的关注和资源，从而减少费用支出。另外，部分区域深耕性房企如滨江集团，在深耕区域品牌力强，管理半径小，在成本把控上也较为突出。

从企业性质来看，国央企的整体三费费用率低于民企，2021年E50房企中国央企和民企平均三费费用率分别为16.1%和19.2%，国央企平均三费费用率比民企低3.1个百分点，一方面，国央企在融资上的优势明显，能够减少财务费用的支出，另一方面，国央企由于企业性质的问题，在成本的流程管理上也较为严格，E50房企中国央企的平均管理费用率2.72%，比民营企业的5.4%低2.68个百分点。可见，在成本把控上，国有企业也有不少可取之处。

销售费用难降

管理和财务费用管控将进一步改善

尽管企业在三费总体管控上持续加强，但在各项费用支出上的表现并不一致，因此，我们从三费各自具体的情况来分析企业在不同事项上的成本支出。

1、企业竞争加剧，销售费用难降

尽管企业对于费用的支出更加敏感，但2021年房企的销售费用仍是普遍上升，除建业地产和时代中国控股销售费用下降外，其他房企在销售上的费用支出均有不同程度的上升。E50房企总体销售费用同比上升18.7%，而相应的2021年房企全口径销售额合计同比下降4.5%，在销售额增长停滞甚至回落下，房企销售费用支出仍然普遍增长，表面上是房企在分销、渠道和宣传推广上的费用增加，实际上这反映的是行业发展逐渐开始进入成熟阶段，增量空间有限，企业竞争的加剧使得房企为了争夺销售和回款，在销售上的成本投入增加，但带来的效果却边际递减。尽管房企提出自建销售渠道等方式降低销售成本，但从趋势上来看，竞争的加剧下，企业在销售上的成本投入下降难度较大，从2018年至2021年销售费用率基本维持不变也能看出来。

2、组织架构频调整，管理费用把控将进一步加强

2021年E50房企中30%的房企管理费用有所下降，观察管理费用下降的房企，有几个明显的特征：1、以民营企业为主；2、部分房企资金较为紧张；3、企业员工数量出现一定的下降。可以看到，部分民营房企短期内通过调整组织架构、提高人均效能的方式缩减了管理费用开支。另外70%管理费用上升的房企，2021年在组织架构上也出现了明显的调整，如龙湖集团2021年7月以来持续合并城市公司，将广州和珠海公司合并为广佛公司，西安和郑州公司合并，通过压缩管理层级，缩减管理半径，一方面减少管理成本支出，另一方面提高管理效率。2022年房企组织结构的调整，缩编、精简战略架构仍在继续，预计2022年企业管理费用的管控降进一步加强，企业管理费用率有望进一步降低。

3、有息负债和融资成本双降，财务费用仍有下降空间

房企中30家已公布资本利息的房企总财务费用同比下降3.5%，其中超一半房企财务费用下降，财务费用的下降主要原因在于两方面，一是2021年由于房企融资的收缩，部分房企有息负债规模有所下降，二是房企整体融资成本的下降，根据E50房企中已公布数据的39家房企平均融资成本5.81%，较2020年的6.03%下降0.22个百分点，超八成的房企融资成本下降。有息负债规模和融资成本双降，房企的财务费用支出也随之减少，2022年房企杠杆的收缩仍在持续，融资成本仍有下降空间，因企业的财务费用有进一步降低的空间。

总体而言，2021年房企三费的降低主要体现在管理费用和财务费用上，销售费用上仍在持续增加，随着企业对成本把控的重视和改善，三费费用率有望进一步降低。实际上，我们认为，在地产的黄金时代，企业的利润率高，不断的做大蛋糕，强调规模的增长，因此在管理上较为粗放。但随着增量空间的缩小，通过做大蛋糕增厚利润的方式难度加大，如何提高管理效率，减少不必要的浪费，变成了房企更关注的重点。房地产行业由粗放经营向精细化管理的转变，也标志行业逐渐进入较为成熟的阶段，在这个阶段，行业的规模增速放慢，企业的竞争加剧，迫使企业通过精细化的运营降低成本，保证合理的利润空间，企业也更注重投资的精准性和产品服务的改善。