当下的地产行业已进入寒冬，过去也一直在提行业进入寒冬，但充其量也就是南方的冬天，而今年是真正的寒冬，犹如东北的冬天

地产行业拐点也从反复喊“狼来了”，发现狼真的来了

在地产行业大萧条环境下，存活下来，继续发展、壮大是每个仍然活着的地产企业的共识，从管理中要效益也不是仅仅停留在口号上，是每个房企必须面对的课题，降本增效也成为每个房地产企业都在开展的工作

管理费做为企业成本重要组成部分，所占比例不小（2.4%~无上限，各企业不等），但历来不被重视，一方面是管理费组成复杂，内容繁多；另一方面是管理费在绝大部分企业中是人资、综合部门进行管理，而非成本部门，除非老板关注，否则人资、综合部门是很难对自己下手的，且成本部门也插不上手

今天就跟大家聊一聊降本增效中管理费用的优化和控制

题纲：

01 管理费的组成

02 管理费行业对标

03 管理费的控制及优化

01

管理费的组成

企业管理费，是指企业范围内所发生的各项管理费和经营费，包括企业行政人员的工资，办公费，仓库管理费，检验试验费，固定资产的折旧、维修和占用费，流动资金的利息支出、税金等等

1. 管理费的组成

管理费可以分为两大分支，一个是人力费用，一个是行政类费用

1.1 人力费用

指员工薪酬、各项福利及补助、培训、招聘等人工成本类开支

1.2 行政费用

行政费用比较多，通常是指固定资产购置、办公费用、业务招待、房屋租赁、水电物管费、差旅费、档案费、车辆交通费、办公耗品费、会议活动费、通信费、企业宣传费、赞助捐赠费等等

1.3 特别注意

在管理费用的管理统计时特别需要注意的是口径内容的清晰一致，尤其是管理费与营销费的界面一定要清晰，不能重叠或者遗漏

如营销人员的薪酬是纳入管理费还是营销费，再比如所营销设施的费用是纳入管理费还是营销费等等

2. 管理费率怎么算

管理费率是衡量企业管理费高低的重要指标，也是与行业对标的重要指标

管理费率=管理费总额/营业收入

02

管理费行业对标

本次对标的数据是借鉴行业研究机构的数据，从对标的情况看，管理费率行业平均值在3.2%左右，行业强值为2.4%；

其中TOP50强企业管理费率2%以下的占比6%；管理费率2%~4%的占比35%；管理费率4%~6%的占比26%；管理费率6%~8%的占比24%；管理费率8%以上的占比9%

对比一下自身企业的管理费率就知道在行业内的位置以及可降幅的空间了

03

管理费的控制及优化

管理费占比不小，按照行业平均值3.2%来说，如果企业是千亿规模那么管理费用就要去到32亿元，如果能在管理费上下功夫，那对降本增效来说是立竿见影的事情

1. 管理费控制的难点

既然管理费占比大为什么极少听到企业在管理费上下功夫呢？（裁员、降薪是现在企业用的比较多的手段，但是否是对的手段？后面会详细阐述），主要原因是在于管理费控制存在很多难点

1.1 管理费管理理念错误

管理费难管最主要的原因在于管理费管理的理念不对，绝大部分企业对于管理费虽然也称之为管控，但仔细观察一下会发现，大部分是记账型的管理，而非管控型的管理，也就是更多的是被动的记账、反馈式管理，没有主动的，前置的管控

这一理念的差异就造成了管理费基本上是发生多少算多少，没有有意识的去控制

1.2 费用多，口径不一致

管理费用的内容太多了，哪些归口管理费，哪些归口营销费，哪些又归口开发成本，每个职能理解不一致，造成在管理时经常出现重叠以及空挡

以营销设施建造费为例，某公司人资行政部门在统计管理费时将样板间费用归入管理费，而营销部门在统计营销费用时也把样板间费用归入营销费，造成费用重复计取，无法客观反映企业管理费率及营销费率

1.3 费用数据来源复杂

很多企业在统计管理费时数据来源呈多口径输出状态，人资行政有一笔账，财务有一笔帐，成本又有一笔账，关键问题是几个职能的帐对不上，这给管理带来了极大的难度

而通常理论上财务的帐应该是最全的，但财务记账口径又与职能需求或者管理需求不一致，财务往往是全公司最多是全项目的记账，且为了税筹还有可能互相之间拆借，造成无法精准的反映每个业务单元管理费用的发生情况

1.4 过程管理松散

很多公司对管理费用有相应的制度，然而制度约定比较模糊笼统，造成实际操作过程中的混乱

如某企业同一个人申报的车辆费用，有时候归入行政费用中的车辆费用，有时归入福利费用，有时候又归入差旅费用，而审批流程把关不严格，默许了这一操作，就给管理费用统计、分析、管理带来了极大的困难

1.5 标准不统一

标准不统一是管理费管理不利的重要原因之一，公司对诸如用车标准、会议标准、慰问赠送等无标准要求，导致各业务单元按照自己的意愿及理解进行实施

如某公司每到节日都会做一些慰问赠送的活动，但每个项目的标准都不统一，有的按单次限额20万，有的按照活动人头计算

1.6 管理费重复发生

管理费重复发生不仅造成管理费用的浪费，同时也会造成对企业形象的损害

某企业出于内部竞争提升的考虑，设置了两个地产开发单元，在很多区域两个开发单元均有项目，就拿最基本的业务招待来说，往往是甲单位招待完了，乙又组织招待，要知道不论是甲还是乙都是对外都是该企业，这么做不仅造成了管理费的浪费，受接待的人往往也觉得该企业管理混乱，无形中影响了该企业的形象

2. 管理费提升办法

管理费在管理中由于各种原因的确很难把控，但想要管好管理费也没那么难，只要做好以下几点管理费管理水平能提升不少

2.1 管理费优化不可盲目

在对企业管理费方式进行优化控制的时候一定要明确一点，每个企业的管理模式不尽相同，盲目的照搬是行不通的

以管理费里占比最大的人力费用为例，当下听到最多的是裁员，没有进行裁员的房企少之又少，即便号称不裁员的房企也并非真的不裁员，而是变相的裁员罢了，而且裁员力度都不小，20%、30%甚至连锅端的不在少数

坦率的说，裁员是控制人均效能，降低管理费最快，最直接的方式，但很多企业裁员的依据是对标行业标杆企业，并未探究标杆企业人均效效能高真正的原因

比如某企业要求各职能裁员至少30%，原因是控制人均效能，降低管理费率（这当然是对的），30%比例的来源是对标了某标杆房企，然而标杆房企之所以人均效能高其背后的原因是他们有自己的设计院、自己的咨询公司、95%以上的集采率、完善的标准化以及成熟的线上销售平台，而要进行裁员的企业这些方面与标杆企业无法比拟，同样的人均效能标杆企业可以正常开展业务，而该企业业务会受到很大的影响

所以降低管理费要以能保证企业正常运作，在后续的行业竞争中依然能够保持竞争力为前提，否则就是饮鸩止渴，短期内看似降低了费率，但该花的钱一分也少不了

2.2 管理费要主动管控

上面阐述了很多企业管理费率居高不下很重要的一个原因是管理理念有问题，还停留在费用记账的阶段，没有主动、前置、动态的管理

2.3 统一口径、细化科目

管理费用事项多，口径乱是管理费用不好管的重要原因，需要公司人资行政、财务、成本等相关职能一起统一口径，避免费用重复计取或费用灰色空间的出现

同时很多企业虽然有管理科目，但科目不够细化，给管理费统计分析带来很大困难，也给日常操作带来风险，因而管理费的科目设置可以在原有基础上再向下细化两级

2.4 预算管理、责任挂钩

预算管理是费用类管理最有效的手段没有之一，预算管理就是在实施前设定各单位的费用限额，并分解到每年、每个季度、每个月份，并阶段进行监控、复盘及调整，类似于开发成本的管控（目标成本、动态监控）

同时仅仅预算管理还不够，还需要将费用细分到具体使用部门甚至个人，并与绩效挂钩，超支问责制

一项制度或要求，如果没有责任人，没有奖惩，最终的结果往往是空谈

2.5 完善管理费用管理体系

很多时候管理费用超支的原因不是实施而是没有要求或要求不明确，因而对管理费管理体系的完善是非常重要的，尤其是管理费事项多，需要对每个事项进行明确的要求和规范

如车辆及驾驶员管理、仓库管理、 公务接待、 团队建设活动管理、业务接待费用管理、培训管理、招聘管理办法、福利管理等等

2.6 制定统一标准

标准统一无疑是管理费用能管控到位的基本要求，招待标准(最易造成灰色地带）、慰问标准、办公装修标准、宿舍标准等等

2.7 提倡管理费数字化管理

公司费用管理的一个短板是费用归口多，信息不交圈，发生多少费用相关部门掌握的数据都对不上，实际发生多少缺少快速、正确的归口

管理费使用信息化管控，提高效率、过程动态管理、避免错误发生

地产行业的现状是很多企业的管理费是一笔烂账，到底管理费率是多少一时半会是说不清楚的，根本原因除了过程管理粗放外，记账不严谨、记账部门多是非常重要的原因，因而用统一的费用系统，各相关职能共同维护是非常有效的方式

2.8 提高属地化有效避免费用发生

异地派遣意味着会发生异地补助、探亲、宿舍租赁等额外费用的发生，所以当进入一个新区域一定时间后，要逐步实现属地化，这些额外的补助、福利不是一笔小金额

2.9 尽量避免双总部或多总部

很多企业在发展到一定规模后，会把总部搬到一线城市，但考虑到有一些老员工不愿意离开原有城市，因而会设置双总部或多总部，这样一来管理费用无形中增加了不少，人员增加，各种费用也增加

20年有家暴雷的房企，由于双总部，管理费率高达26%，这是什么概念，该企业年销售额1200亿，其管理费就312亿元，这也是造成该企业资金困难的重要原因之一

04

小结

管理费在整个企业的经营活动成本中占比虽然没有开发成本那么多，但却是优化空间最大的部分，以往管理费多点少点对整个经营的影响不大，但在地产行业遇冷的当下，如何能够控住管理费，降低管理费是企业必须思考的

同时，管理费的控制及降低也不能盲目为之，一定要结合企业自身的情况进行梳理、归纳、对比、优化

要知道企业的目的是降本增效，如果盲目的对管理费进行粗暴的裁剪，可能降本是有了，但有可能无法增效，甚至会降效