摘要：中低档小区管理费单价相对较低,而且服务深度以及广度等无法与高档小区相媲美,即便如此也应当严格按照市场发展规律建立与其收费水平相符的物业管理模式。本文先对中低档小区物业管理过程中存在的主要问题进行分析,并在此基础上就如何进行积极应对,谈一下个人的观点与认识,以供参考。

关键词：物业管理;中低档小区;问题;对策

物业管理是住宅小区房屋管理的有效模式,同时也是目前极具前景的朝阳行业。然而,在其快速发展的背后也存在着大量的物业纠纷和矛盾问题,如果不能及时采取有效的措施予以防范,则必然会对小区的和谐发展产生不利影响。

1、现阶段中低档小区物业管理问题分析

近年来随着建筑行业的快速发展,虽然国内中低档小区的物业整体管理水平有所提升,但是实践中依然存在着问题与不足。总结之,主要表现在以下几个方面。

1.1、物业管理缴费问题

物业管理缴费问题一直与物业从业者密切相关,分析原因主要表现在两个方面。第一,业主对小区物业管理认识不足。对于业主而言,他们认为自己缴纳了管理费用,物业服务单位就应当对住宅房屋进行全权负责,以致于物业管理企业承担了额外的义务。此外,多数业主认为物业公司的任务就是搞搞绿化以及维护小区治安与基础设施维修等,这些低资本服务所需的费用不多,拒缴物业费。第二,物业公司管理服务工作落实不到位。对于物业公司而言,部分公司为了追求高额的利润,通常采用巧立名目的方式来收取物业费,以致于业主对物业公司丧失了信心。此外,物业公司内部员工素质以及服务态度差,对小区业主不关心、不负责任,甚至对于业主的问题置之不理,以致于物业管理工作中的缴费难。

1.2、历史遗留问题

从目前国内中低档小区的物业管理情况来看,很多的纠纷和矛盾并非物业公司所致,而是因住宅小区内的房屋存在质量问题,比如小区内的规划设计与实际情况不相符,这是开发商遗留下来的问题。实践中,开发商为快速出售房屋,采用不切实际的方式进行宣传,业主入住后很多问题接踵而来,比如,墙面裂缝、墙体脱落以及渗漏水等问题。然而,当这些问题出现时,开发商早已不知去向,由此而产生的后果和责任业主就会倾向于加到物业公司身上。然而,房屋维修成本相对较高,物业公司无力解决,以致于业主对物业公司不满,最终以拒交物业费的方式形成僵局。

1.3、监管乏力,各部门之间协调性差

小区物业管理涉及到很多方面的内容,物业管理工作的顺利进行需要政府及有关部门加强监管。然而,物业管理是新兴行业,无论法律还是政策制度,政府都未建立完善的管理体系。在该种情况下,对业主大会以及业主委员会管理不善,物业管理部门处罚权落实不到位,物业公司监管乏力。此外,物业公司与相关部门之间的协调缺乏统一性,实践中经常会出现一些问题,比如暖气不热、漏水以及自来水冻结等。对于这些问题,并非都能够找到责任人,甚至因业主找不到当事人而诉诸法院。

2、加强中低档小区物业管理的有效策略

物业管理是小区建设与发展过程中非常重要的一部分,好的物业系统能够有效提高小区的整体品质,使小区保值增值。针对当前中低档小区物业管理过程中存在的主要问题,笔者认为要想加强小区物业管理,应当从以下几个方面着手:

2.1、各级主管部门应当严格落实监督职责

第一,制定切实可行的管理机制。开发商应当履行本职工作,对业主负责,做好住宅小区内的善后管理工作。同时,还要责成相关部门指导和监督物业管理部门,并在此基础上设定服务质量管理机构,定期组织开展物业管理工作,加强民意调查,立足于居民的实际情况,有效解决业主的实际困难。

第二,物业管理工作涉及面非常的广泛。对于物业管理工作而言,其涉及到环保、城建、消防、安全以及物价和工商等多个部门。为此,全部的有偿服务机构应当统一协调起来,并在此基础上建立协调组织,避免出现相互推诿和相互扯皮现象。比如,热力、液化气以及广播电视和供电与自来水等多家公司,应当联合起来形成系统的服务网络体系,对物业管理工作齐抓共管,形成合力。

第三,适当授予居委会监督管理权。对各服务部门进行监督,并且对业主的思想动态进行准确把握,提高业主思想觉悟。在享有权利的基础上,履行物业管理工作义务和责任。

2.2、选举产生小区业主委员会

对于物业管理水平较高的城市而言,小区物业管理过程中会成立可办实事、能代表小区业主的业主委员会。实践中有很多的事情并非所有的业主都能够到场,部分业主对于存在的问题确实说不清,很多事情只能靠代表与责任者进行协商,因此选举和建立业主委员会至关重要,而且应当充分发挥居委会以及社区委员会的作用。实践中可以看到,通过强化属地管理的作用,并且授其一定的监督权和指导权,然后给予他们适当的经济和政治待遇,即可充分发挥其作用。对于社区居委会而言,应当在属地范围内加强《物业管理条例》宣传;同时,还要说服小区业主选举业主代表,并由居委会对代表资格进行严格审核,通过代表大会的方式选举合适的侯选人。候选人公布以后,小区业主若无异意,则进行公开选举。

2.3、业主应当自律,为和谐小区的建设努力

通过建立完善的小区物业管理机制,可以使小区发展的更加的和谐,并且让业主对小区产生归属感,使他们感到幸福安宁。在小区物业管理过程中,应当坚持人本要求;然而,人的问题依然需要人来解决,根本的问题还需要业主自身亲力亲为,即解铃还须系铃人。对于小区的业主而言,应当洁身自律,以和谐小区的建设为已任。业主应当奉公守法,并且要求加强自律,尤其要对家庭成员进行严格约束行为,不损坏公共财物。同时,还要协助各级服务管理部门做好物业工作,对小区安全予以维护,一旦发现问题应当及时汇报。

3、结束语

总而言之,中低档小区物业管理过程中难免会出现一些问题,因此应当加强小区业主委员会的成立以及换届选举,提高小区自治能力。实践中,开发商以及物业管理公司和业主委员会之间应当加强配合与协作,相互理解和支持,这样才能建立和谐小区物业管理系统。

参考文献：

[1]陈伟,张海兰,蒋海霞等.小区开放背景下物业管理服务模式转型研究[J].住宅与房地产,2017,(3):1-2.

[2]陈聪.小区开放背景下物业管理服务模式转型研究[J].工业,2017,(2):210.