本次研究成果由亿翰智库与国际金融报联合出品

研究模型

在房地产行业的上升期，房企通过高杠杆和高周转实现利润快速增长，但随着地价的上涨和购房需求的稳定，房企的经营利润率持续走低，粗放型扩张模式已不能取，期间费用作为企业经营成本的重要组成部分，在行业利润空间不足和流动性紧张的双重压力下，控制期间费用的重要性愈加突出。

亿翰百科

销售费用：指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费等；

管理费用：是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等；

财务费用：指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出，手续费支出，汇兑损益等，由于房企的大部分利息费用资本化后计入资产，因此本榜单的财务费用指标是已扣除资本化利息且不包括利息收入的利息费用（A股中为财务费用+利息收入，港股中为融资成本）。需注意的是，由于房企的借款费用中大部分被资本化计入成本，因此房企实际借款费用压力会高于本榜单统计指标。

房企三费费用率有两种计算口径，一是三费费用/营业收入，可直观反映三费费用在营业收入中的占比及对利润的影响。另一种计算口径是三费费用/销售额，以当期发生的费用与当期销售额的比值反映企业经营的效率。

数据解读

降费用，调结构，提效率，已经成为当下房企经营的重要主题。对房企而言，降费用不仅是流动性压力下的应急，也是规模回落下经营战略和组织调整下自然的结果。2021年下半年以来，伴随着行业现金流压力的持续和经营利润率的底部徘徊，房企对战略方向、城市布局、组织架构，管理流程等各方面进行精简和调整，以适应当下房地产行业的变局。

01

降成本效果显现

销售和管理费用大降

2022年上半年，房企降成本效果显现，费用支出明显降低。根据统计的三费费用率房企情况，房企上半年销售费用总支出555.5亿元，同比下降15.2%。管理费用总支出669.6亿元，同比下降16.1%。财务费用因为汇兑损失的原因，总支出634.2亿元，同比上升23.%。除了财务费用有所上升外，房企销售和管理费用都有较为明显的下降。

具体来看，销售费用近年来首次下降，2018年至2021年房企销售费用始终在上升，销售向好时需要更多的成本支出，销售不景气时为了促进去化，营销活动也不能少，所以销售费用易升难降。上半年房企加强了对费用的管控，从细项来看，销售费用中的工资薪酬、广告宣传费用、中介代理费均有所下降，以房企中A股上市公司为样本，44家已公布数据的A股上市房企销售费用中的工资薪酬同比下降22.6%，广告宣传费用同比下降18.2%，如万科上半年广告宣传费用减少了2.86亿元，绿地控股上半年广告费用和工资薪酬分别减少了2.36亿元和2.6亿元。管理费用上，管理人员的工资薪酬费用支出同样减少，统计样本中管理费用的工资薪酬同比下降13.0%，绿地控股、中交地产、金地集团等房企上半年管理人员的工资薪酬支出均有明显减少。财务费用上，由于人民币汇率的波动，部分房企如宝龙地产发生汇兑损失，造成财务费用的上升。

在房企普遍降费用以应对行业变局时，也能看到，部分房企在三费费用上的支出反而有所上升，如越秀地产、大悦城、建发国际、绿城中国和招商蛇口等。我们认为，这些房企的费用支出不降反升，主要有两个原因；一是企业均为国央企，流动性压力较小；二是在上半年销售表现较好，土地市场上拿地较为积极，企业经营状况相对稳定，业务未出现明显的收缩，因而在费用支出上也并未缩减，反而随着业务的扩大继续增加。

02

三费费用率集中3%-14%

滨江、中海费用管控能力较强

从三费费用率（销售口径）来看，房企平均三费费用率为10.6%，其中主要集中在3%-14%之间，三费费用率小于3%的只有滨江和中海2家，在3%-14%之间的房企有59家，大于8%的有19家。从销售规模和三费费用率的关系来看，规模优势仍存在，整体上来看，销售规模越高的企业三费费用率越低。

观察费用管控能力较强的房企，我们发现，其至少拥有以下特征之一：

1、在区域城市深耕：主要体现为在区域城市扎根的房企，形成较好的口碑和品牌效应，同时由于管理上半径较小，有效的控制管理费用。典型如滨江，滨江在杭州市场内公司口碑影响力大，品牌认可度高，能够有效的减少宣传费用。加上项目集中度高，同一销售团队可销售多盘，不同项目可共用售楼处，成本和业务团队的精简能够节省销售和管理费用。2022年上半年，滨江的销售费用率和管理费用率均处于行业较低水平。

2、各方面能力均衡：主要体现为在销售、管理和融资等各方面能力较为均衡的房企，无明显的短板，主要布局在一二线城市，销售稳定性较强，在资本市场认可度高，融资成本较低，在管理上拥有一定优势。典型如中海、保利发展等央企，美的置业、龙湖集团等民企。

3、产品偏向高端改善：主要体现为项目和定位偏向高端改善型的房企，由于项目在相对核心地段，产品针对高端改善客群，自带吸引力，因此能够减少在宣传推广、渠道分销上的费用，从而降低费用支出，典型如绿城、建发等房企。

总体而言，在一个行业逐渐走向成熟发展阶段，利润率重新回归到社会平均水平后，提高管理效率，向管理要利润已经不可避免。要想在房地产行业内继续生存下去，企业必须具备某种相对独特的竞争优势，要么是国央企，拥有融资优势，要么扎根区域市场，做深做熟，要么产品力足够强，能够积累品牌美誉。从长期来看，行业终究是属于拥有竞争优势的企业。